简介
自 2025 年 1 月 1 日起，凡涉及房地产交易者，了解 Real Property Gains Tax RPGT 2025 Malaysia 框架至关重要。LHDN 已正式实施自我评估制度（Self-Assessment System，STS），这意味着税款计算与报税责任现完全由纳税人自行承担。 本指南概述了转让人（Disposer）与受让人（Acquirer）必须遵守的关键程序，以确保符合《1976 年房地产盈利税法令》的规定。
重大变革：自我评估制度（STS）
在 Real Property Gains Tax RPGT 2025 Malaysia 的 STS 模式下，一旦提交税表（Form CKHT 1A / 1B），该报表即自动视为评税通知书（Notice of Assessment）。 与以往不同，LHDN 不再逐案发出正式人工评税通知。因此，纳税人必须确保以下资料准确无误：处置价格（Disposal Price）, 取得价格（Acquisition Price）, 附带费用（Incidental Costs）。若日后税务稽查发现错误，可能面临高额罚款。
第 21B 条：买方的法定义务
在 Real Property Gains Tax RPGT 2025 Malaysia 制度下，买方（Acquirer）扮演关键角色。根据第 21B 条文，买方必须在取得房地产后 60 天内，从现金对价中预扣一定比例，并缴交给 LHDN。
- 标准税率： 总对价的 3%
- 特殊类别： 根据卖方身份（如非居民或特定类别），税率可能为 5% 或 7% 若未在 60 天内缴交，将自动对未缴金额征收 10% 罚款。
申报与缴税期限
在处理 Real Property Gains Tax RPGT 2025 Malaysia 指南时，时间至关重要。双方必须在签署处置协议之日起 60 天内 提交各自的相关表格（卖方提交 CKHT 1A/1B，买方提交 CKHT 2A）。
- 卖方缴税期限： 任何应缴税款余额必须在处置日起 90 天内 结清。
- 逾期付款：若在 90 天宽限期后仍未缴清余额，将被征收 10% 罚款。
RPGT 税率总览（附表 5）
| 处置期限 | 公司 / 非公民 | 个人（公民 / 永久居民） |
| 3 年内 | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 20% |
| 第 5 年 | 15% | 15% |
| 第 5 年后 | 10% | 0% |
强制电子申报（MyTax 门户）
Real Property Gains Tax RPGT 2025 Malaysia 现已全面数码化。所有 CKHT 表格必须通过 MyTax 门户的 e-CKHT 模块在线提交。纸质提交方式已不再接受。此外，纳税人必须保存所有相关支持文件至少 7 年，包括 买卖合约（SPA), 律师费收据, 估值报告 以备 LHDN 日后审计。
修改申报与减免申请
如果在 Real Property Gains Tax RPGT 2025 Malaysia 制度下提交申报后发现错误，您可在 6 个月内 提交修正申报表（Amended Return Form，BNT）。 但请注意，若通过修正申报增加应缴税款，额外税款将被加征 10% 的附加税。 若错误涉及多缴税款，纳税人可在相关课税年度起 5 年内，根据《房地产盈利税法令》第 19 或 19A 条申请减免或退税。
关键要点
- 60 天规则： 所有表格及买方预扣税必须在 60 天内提交
- 全面电子化： 2025 年所有交易必须通过 MyTax e-CKHT 提交
- 自动罚款： 逾期提交或逾期缴税（90 天后）罚款 10%
- 7 年保存： 所有文件须保存 7 年以备税务稽查
常见问题（FAQ）：2025 年房地产盈利税
Q：若亏本出售房产，还需要提交 CKHT 吗？
需要。即使无盈利，仍必须提交 CKHT 1A 及 CKHT 3 表格，以通知 LHDN 属于免税或无盈利处置。
Q：什么是 Form CKHT 3？
A：这是“无须征税通知书”（Notice of Non-Chargeability），由卖方提交，声明该交易免税或亏损，使买方可释放已预扣的 3%。
Q：自住房屋可以申请豁免吗？
A：可以。马来西亚公民或永久居民可在一生一次的情况下，根据附表 3 申请出售一间自住房屋的税务豁免。
完整 PDF 版本： Operational Guidelines For Real Property Gains Tax (RPGT)
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