马来西亚房地产增值税（Real Property Gains Tax Malaysia, RPGT） 是对处置房地产或房地产公司（RPC）股份所得收益征收的税项。尽管马来西亚通常不对资本利得征税，但 RPGT 是一项特例，根据《1976年房地产增值税法》（Real Property Gains Tax Act 1976）执行。
什么是房地产增值税（RPGT）？
房地产增值税（RPGT）是一种资本利得税，针对出售位于马来西亚的房地产或房地产公司（RPC）股份所产生的收益征税。
房地产包括：
- 位于马来西亚的土地
- 对该土地的权益、期权或其他权利
- 地表及构成地表的物质
- 附着或固定于土地上的建筑物与结构
- 生长在土地上的树木、作物或其他植被
- 被水覆盖的土地
房地产公司（RPC）
房地产公司（RPC）指一家受控公司，其所持有的房地产或其他 RPC 的股份，其价值占公司有形资产总值的 75% 或以上。
谁需缴纳 RPGT？
无论是马来西亚居民或非居民，只要从处置应税资产中获得收益，都需缴纳 RPGT。
适用的税率取决于纳税人类别及持有期限，如下表所示：
马来西亚房地产增值税税率（2025年生效）
| 处置时间 | 公司 RPGT % | 马来西亚公民或永久居民 RPGT % | 非公民或非永久居民 RPGT % |
| 取得后 2 年内处置 | 30% | 30% | 30% |
| 取得后第 3 年处置 | 30% | 30% | 30% |
| 取得后第 4 年处置 | 20% | 20% | 30% |
| 取得后第 5 年处置 | 15% | 15% | 30% |
| 取得后第 6 年或之后处置 | 10% | 0% | 10% |
应税收益与可抵扣亏损
1. 应税收益（Chargeable Gain）
当应税资产以高于购入价出售时，所获得的利润即为应税收益，须缴纳 RPGT。
2. 可抵扣亏损（Allowable Loss）
当应课税资产以亏损价格出售时，该金额称为“可抵扣亏损”（allowable loss）。
- 可抵扣亏损可以在资产处置当年的总应课税收益中扣除。
- 任何未使用的亏损可结转，以抵扣未来的应课税收益。
即使没有应付的房地产增值税（RPGT），出售方和购买方仍须在处置日期后的 60 天内提交 RPGT 报表，以确保任何可抵扣亏损被正确记录，并可结转至未来使用。.
申报要求与合规
根据《1976年房地产增值税法》，出售者与购买者须在处置日期起 60天内 向 马来西亚内陆税收局（LHDN） 提交 CKHT 表格。
未遵守规定可能面临罚款。
首个课税年度始于 1975年11月7日，其后课税年度以日历年为准。
关键要点
- RPGT 适用于处置房地产及房地产公司股份。
- 税率视持有年限与纳税人类别而定
- 可抵扣亏损可结转至未来年度。
- 即使无应缴税款，也必须在 60 天内申报。
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