简介
马来西亚 REIT（房地产投资信托）税务规范了房地产投资信托（REIT）或房地产信托基金（PTF）的租金及投资收入如何根据《1967年所得税法令》（Income Tax Act 1967, ITA）进行课税。 经**马来西亚证券监督委员会（SC）**批准的 REIT 或 PTF，无论是否上市，都享有特定的税务优惠。
评税依据
REIT/PTF 的评税期间与 《所得税法》第21A条一致，以其财务会计期间为准。 所有子条文均适用，惟 第21A(5)条 不适用。
租金收入 – 特别税务处理
根据 第63C(2)条，租金收入被视为营业收入（business income），但须符合以下限制：
| 分类 | 税务处理 |
| 可扣除费用 | 仅与出租物业直接相关的费用可扣除。超出部分不可抵消其他收入，也不可结转至下一年度 |
| 收入开始时间 | 物业产生租金前的费用不可扣除。开业前费用不予承认。 |
资本津贴（CA）的限制
根据 附表3（Schedule 3 ITA），资本津贴（CA）可申报，但：
- 仅限用于出租物业的调整后收入；
- 未使用完的 CA 不可结转。
租金收入 – 一般税务处理
| 开支类型 | 税务处理 |
| 管理费 | 若支付予管理公司，可根据第33(1)条扣除。 |
| 受托人费用 | 不可根据第33(1)条扣除。 |
| 成立费用 | 在业务开始的评税年度可扣除（包括法律、估值及顾问费用，前提是于 SC 批准前产生) |
资本津贴与平衡调整
- 资本津贴（CA）和平衡津贴（BA）仅限当年调整后收入。
- 未使用的 CA/BA 不可结转。
- 若出售价格高于资产剩余价值，将产生平衡征税（Balancing Charge），但最高不超过已享有的 CA。
工业建筑津贴 (IBA)
| 项目 | 税务处理 |
| 资格 | 仅当租户将建筑用于工业用途时可享有。 |
| 限制 | IBA 仅限调整后收入，未使用部分不可结转。 |
| 拥有条件 | REIT/PTF 必须拥有并经营该业务。 |
| 关联转移 | 根据附表3 第38A段，关联公司之间的转让按剩余价值计算，无需平衡征税。 |
其他收入税务处理
| 类型 | 税务处理 |
| 股息收入 | 免税收入不计入总收入，相关费用不可扣除。 |
| 利息收入 | 若来自以下来源，根据附表6（Schedule 6 ITA）可豁免：
– 政府债券或证券 – 批准的伊斯兰债券（Sukuk） – 银行存款（根据 FSA/IFSA 2013） – 马来西亚储蓄债券 – Danaharta 证券 – 汇回马来西亚的境外利息。 |
关键要点
- 租金收入 = 视为营业来源。
- 可扣除费用仅限与租金相关
- 资本津贴与工业建筑津贴不可结转。
- 免税收入（股息/利息）不计税。
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